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Gli accertamenti fiscali da parte dell’agenzia delle entrate per vendita immobiliare

Decidere di vendere un immobile ad un prezzo molto basso, magari per urgenza di realizzare, per un trattativa privata o per altri motivi, potrebbe comportare un accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate per la “simulazione del prezzo”, con conseguente richiesta di pagamento della differenza dell’imposta tra quella versata e quella dovuta nonchè applicazione di cospicua sanzione.

A garanzia del credito di imposta lo Stato vanta un privilegio speciale sugli immobili che sono stati oggetto di compravendita e che potranno, quindi, essere espropriati a soddisfacimento del menzionato credito, anche nei confronti del terzo acquirente.

L’imposta indicata come dovuta dall’Agenzia delle Entrate viene in buona sostanza determinata su potenziali valori di compravendita, determinato in base ad una serie di criteri di valutazione contenuti nella banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate.

Le quotazioni OMI sono tuttavia indicatori riferiti ai dati ordinari dei beni immobili in particolare allo stato di mantenimento prevalente in una zona omogenea e, come tali, non possono certo sostituirsi alla valutazione concreta dello specifico immobile sottoposto al controllo.
Pur tuttavia per l’Agenzia delle Entrate il fatto stesso che il corrispettivo dichiarato nell’atto di trasferimento sia inferiore al valore normale del bene fa scattare una presunzione di evasione delle tasse.

Si tratta però di una presunzione “semplice”, che può essere superata dal contribuente dimostrando, anche mediante il ricorso ad elementi indiziari, di avere effettivamente compravenduto l’immobile a un prezzo non inferiore al suo valore di mercato.

Questo vuol dire che un accertamento sul valore immobiliare potrebbe anche essere impugnato e vinto oltre che per problemi formali dell’accertamento, dimostrando mediante perizia giurata redatte da tecnici abilitati che lo stato di fatto dell’immobile rende il prezzo dichiarato corrispondente effettivamente al valore di mercato.

L’AUTORE: LUISA PELLEGRINO – AVVOCATO

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