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Stai sereno puoi vendere casa prima dell’asta e guadagnarci anche

In questo periodo di profonda crisi economica accade di consueto che un soggetto, nell’impossibilità di fronteggiare i propri debiti si ritrovi, suo malgrado, destinatario di un’azione esecutiva intentata dal creditore (banca, condominio, equitalia,) per il recupero forzoso del credito che, soprattutto per quei crediti di non modesto valore, si traduce spesso in un un pignoramento immobiliare.

A seguito del pignoramento l’immobile potrebbe essere venduto all’asta con la inevitabile e drammatica conseguenza che il debitore non solo perdi la disponibilità della propria abitazione ma che possa rimanere ancora insolvente nell’ipotesi in cui il ricavato dell’asta non risulti capiente per sanare l’intera esposizione debitoria.

E’ il caso, questo, in cui, a seguito di più aste andate deserte il prezzo di vendita viene ribassato di gran lunga rispetto al valore di mercato o anche nell’ipotesi in cui il credito è superiore al valore di stima del bene.

Per ovviare al rischio di perdere la propria casa e per di più non riuscire a  guadagnare alcunchè dal ricavato della vendita dopo aver soddisfatto i creditori, nell’ipotesi in cui il debitore non abbia ulteriori disponibilità economiche per addivenire ad una transazione con le banche e liberare la propria abitazione, è possibile  invece intervenire  e vendere l’immobile prima dell’asta giudiziaria mediante la pratica delle vendite cosiddette “a saldo e stralcio”.

Si tratta di un accordo con il creditore o tutti i creditori, il debitore proprietario ed il potenziale acquirente del bene finalizzato alla negoziazione del debito al fine di ottenere la liberazione dell’immobile e la chiusura della procedura esecutiva, pagando a stralcio, ovvero una somma inferiore rispetto al debito, con soddisfazione di tutti e tre i soggetti che hanno partecipato alla trattativa.

Facciamo un esempio: valore bene Euro 100.000,00 – valore debiti Euro 120.000,00

Ipotesi A (senza pratica a saldo e stralcio) = il ricavato della vendita all’asta del bene verrà attribuito interamente al creditore  o distribuito tra i più creditori;

Ipotesi B (con pratica a saldo e stralcio) = un potenziale terzo acquirente potrebbe essere interessato ad acquistare il bene per la somma di Euro 80.000,00 offrendo al creditore la somma di Euro 40.000,00/50.000,00.

E’ evidente che nell’ipotesi B vi sarebbe l’interesse  del creditore in quanto recuperando subito una parte del credito eviterebbe  le ulteriori spese processuali, la lungaggine dei tempi ed il rischio di riduzione eccessiva del prezzo base di asta rispetto al valore stimato; l’interesse dell’acquirente che comprerebbe un bene ad un prezzo inferiore a quello di mercato ed infine del debitore proprietario che otterrebbe giovamento dal ricavato della vendita potendo disporre della differenza tra il prezzo corrisposto dall’acquirente ed il pagamento a saldo e stralcio del debito oltre che ad essere cancellato dalla Centrale Rischi con possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile.

L’AUTORE: MONICA PAYNE – AVVOCATO

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